전세사기 사전 차단을 위한 전세계약서 주의사항 및 체크리스트 양식

이사할 집을 구하고 전세 계약을 하는 과정은 여전히 조심스럽고 걱정되는 것은 사실입니다

사기꾼이라고 얼굴에 새겨져 있지 않는 한, 계약 전, 계약 시, 계약 후 매 순간 체크를 꼼꼼하게 하는 것 밖에 방도는 없는 것 같아요

 

전세로 이사 계획이 있다면 다음과 같은 것들을 체크해 보세요

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#. 계약 체결 전

1. 무허가 또는 불법 건축물인지 확인하기

전입신고를 할 수 없는 무허가, 불법 건축물은 '주택 임대차 보호법'을 적용받지 못하므로 문제가 발생하였을 경우 보증금을 보호하기가 어려운 경우가 있으므로 주의해야 합니다

>> 현장 방문 및 건축물대장 열람(새움터 또는 cloud.eais.go.kr)을 이용하여 무허가 불법 건축물인지 확인한다

 

2. 적정 시세 확인하기

매매가를 확인하여 내가 불합리한 가격으로 전세금을 지급하는 건 아닌지 확인해야 합니다 또한 문제가 발행하여 경매가 진행될 경우 경매의 특성상 보증금 전액을 반환받기 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 피하는 것이 좋아요

>> 부동산테크(www.rtech.or.kr), 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr), 부동산정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등), 여러 곳의 부동산중개업소에 방문하여 적정 매매가와 전세가 시세를 확인해 본다

 

3. 선순위 권리관계 확인하기

무엇보다 중요한 부분인데요 나의 보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 잡혀 있을 경우 나의 보증금은 후순위가 되어 보증금 전액 또는 일부를 돌려받기 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다

>> 등기부등본 확인(등기소, www.iros.go.kr)을 을 통하여 가등기, 가압류, 담보권 설정 등이 잡혀 있는지 확인한다

>> 다가구주택의 경우는 전입세대 열람내역 및 확정일자 현황을 확인한다

 

4. 임대인의 세금 체납여부 확인

임대인(건물주)이 미납된 세금이 있을 경우 보증금 전액을 반환받기 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인해 보는것이 좋아요

>> 국세(세무서 또는 홈텍스), 지방세(주민센터 또는 위텍스)등의 체납을 확인한다(집주인 동의 필요)

>> 계약 체결 후에는 임대인 동의 필요 없이도 미납 국세 열람이 가능하다

 

전세계약시 주의사항 체크리스트

#. 계약 체결 시

1. 임대인 또는 임대인의 대리인 신분 확인하기

임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 사전 예방할 수 있습니다

>> 등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인한다(임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장 및 인감증명서 등 확인)

>> 보증금을 입금할 때에도 임대인의 계좌인지 확인 후 이체한다

 

2. 공인중개사 정상 영업 여부 확인 및 보험가입 여부 확인하기

업무처리를 맡긴 공인중개업소가 미등록 또는 업무중지 업소인지 확인해야 하며 문제 발생 시 보상받을 수 있는 보험 가입여부도 함께 확인하여야만 만일에 발생하는 중개사고시 보상을 받을 수 있어요

>> 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)에서 등록 및 정상 영업 확인한다

>> 중개대상물 확인, 설명서, 손해배상책임 관련 증서 확인한다

 

3. 주택임대차표준계약서에 작성하기

'주택임대차표준계약서'에 작성하였을 경우 임대인의 미납세금과 확정일자 현황등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 문제에 대한 분쟁을 예방할 수 있습니다

>> 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 양식 다운로드하여 활용한다

>> 계약 시 나의 전세보증금보다 선순위의 '담보권설정'을 하지 않는다는 조항(특약)을 명시한다

 

#. 계약 체결 후

부동산거래신고법 제6조의 2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다

임대차 신고를 함으로써 확정일자가 자동으로 부여되니 보증금 보호에 유리합니다(계약서 첨부 시)

>> 주민센터 방문하여 신고하거나 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인으로 신고 가능

 

#. 잔금 지급 시

계약 체결 후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 있는지 확인해야 합니다

또한 이사 갈 집이 비어 있거나 기존세입자가 이사 갈 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급해야 합니다

>> 등기부등본 을구 확인

 

#. 이사 후

주민등록법 제11조의 의무사항에 따라 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며 전입신고 익일에 대항력이 발생하므로 이사 즉시 전입 신고를 하는 것이 좋아요

>> 주민센터 방문 신고 및 정부 24(www.gov.kr)에서 온라인으로 신고한다

 

※ 핵심포인트

전세보증금 반환 관련 사고가 발생하였을 때를 대비하여 보증회사에 '전세보증금 반환보증 보험'을 가입하는 것도 안전하게 보증금을 지켜내는 방법 중 하나일 것입니다

>> 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등

 

지금까지 나의 소중한 보증금을 지키기 위한 주의사항들을 촘촘하게 알아보았습니다

공인중개사만 전적으로 믿고 계약하는 것이 아니라 내 스스로 먼저 기본사항을 습득하여 진행하는 것이 나의 보증금을 안전하게 지켜내는 것에 최선이 될 것입니다

행복하세요~